Ortstermin

29.11.2014

Ermittlungsjahr

2014

Wertermittlungsstichtag

ImmoWertV

Ermittlungsgrund

Erbsachen XXXXXX / XXXXXX

Objekt

Eingetragen als Einfamilenhaus

Objektdaten

Flst.Nr. XXX/XX

Anschrift

XXXXXXXXXXXXXXX

XXXXXXXXXXXXXXX

Baujahr/ Grunderwerb

1964

Gesamt- Nutzfläche

360 m²

Etagenzahl ohne Keller u. DG

1

Grundfläche

713 m²

Bodenwert im Altbaugebiet

Ca. 75 € / m²

Herstellungskosten am Ermittlungstag

464.184,00 €

Alterskorrektur

174.069,00 €

Baulichter Sanierungsrückstau

141.000,00 €

Sicherungsbedarf u. Außenanlage

  15.000,00 €

Altlasten und Schadstoffe

  10.000,00 €

Beleihungswert

  42.189,86 €

Verkehrswert gerundet

  63.284,79 €

Marktanpassung

  2.08

Schätzwert im Vergleich

  65.000,00 €

Ertragswert im Negativbereich

-70.759,73 €  wegen fehlender Wirtschaftlichkeit nicht bis zum Schluss ausgeführt.

Gebäude Herstellungskosten nach Baupreisindex 2014 = + 1,7 zum Index 2013

1.289,40 €

Herstellungskosten Haus Leichtbeton / Blähbeton . Dach ohne Anpassung der Sparren an das Ziegeldach, nach Entfernung der Eternit Dachflächen.

1.289,40 € pro m² * ca. 360 m² auf drei Etagen

464.184 € / 80 Jahre x Restnutzung

5802,30 €

x 30 Jahre =

                174.069,00 €

Herstellungskosten Garage aus Beton- Mauerstein mit Pultdach Garage a mit Eternit einfache Fertigung. Garage b mit Verbundfaserplatten.

1x Garage älter 50 Jahre Restwert 0,- Euro

1x Garage 10% von 128,94 € x35m² Restnutzung 4512,90 € x 5 von 50 Jahren

Restwert 451,29 €

Bodenrichtwert / Bodenpreise / Grundstückswert 

Gemeinde XXXXXXXXXXXXXXXX

Lage XXXXXXXXX

ca.75,00 €

x 713m² 

                        53.475,- €

Baunebenkosten

Ohne Wertung enthalten in der Herstellung

Gesamtkosten nach Liste bei Restnutzung

                 227.995,29 €

Alterswertabzug bei Sanierungsnotwendigkeit und Baumängeln, Sanierungsstau.

Drei Bäder a 12.000 € = -36.000 €

Erneuerung der Heizkörper -15.000,00 €

Erneuerung der Fenster u. Türen -25.000,00 €

Erneuerung der Elektrik auf Stand der Technik -20.000 €

Erneuerung der Tankanlagen / Prüfung

von -10.000,00 € / Prüfen ca. -1000,00 €

Außen Sanierung Energetische Sanierung nach Stand der Technik der Zeit -35.000 €

141.000,00 €

Außenanlagen pflegen mit Balkone sichern und Zaunanlagen erneuern

ca.        – 15.000,00 €

Altlasten entfernen wie Eternit auf Garage

Neu eindecken

Entfernen von Böden Spanplatte Neue Holzwerkstoffe geben nur mehr geringe, unbedenkliche Mengen an Formaldehyd ab, dies ist jedoch bei alten Spanplatten mitunter nicht der Fall. Wenig bekannt ist nämlich, dass diese (bis Erzeugungsjahr etwa 1985) zum Teil noch erhebliche Mengen an Formaldehyd abgeben und dass mit PCP- und Lindan haltigen Holzschutzmittel beschichtete Materialien immer noch starke Quellen dieser Stoffe sein können.

ca.   -      2.000,00 €

3.500,00 €

Entfernung bei ca. 100 m² mit Erneuerung der Böden a 45 € / m² sind ca.

 – 4.500,00 €

10.000,00 €

Realwert

           = 61.995,29 €

Markanpassung wegen sehr gutem Schnitt und  Mangel an Immobilien.

              Faktor 2,08

          gerundet   63.284,79 €

Ohne Bundes- Korrektur- Faktor.

Grenzlandgebiet         

  Von 1 bis 1,1 %

Ohne Marktlage unter 50.000 EW

Grenzlandgebiet

Von 0,9 bis 0,95 %

Der Beleihungswert der Immobilie mit Bausparer der zur Auszahlung kommen kann ohne Damnum.

42.189,86 €

Sicherheitsabschlag

0

Abschlag durch Wertminderung nach Angebot für Asylbewerber wurde nicht berücksichtig! Dabei ist eine Wertung ohne tatsächlichen Bezug nicht als real zu sehen, dennoch muss der Verlust an Mieteinnahmen und der Wertabschlag festgehalten werden, wenn nur auf Grund der Vermietungslage an Asylbewerber, andere Mietern nicht mehr den Zugang zur Immobilie finden.

Real ist bis zu 20 % zu berücksichtigen. Bei Bezug mit Asylbewerbern bis zu 100% mit Totalsanierung je nach Abnutzung und Laufzeit zu berücksichtigen. Kosten sollten durch erhöhte Miete gedeckt werden. Die Sicherheit einer GmbH ist zu bezweifeln.

Dabei kann und soll nicht vorgegriffen werden, was vor Ablauf des Mietende, an tatsächlicher Abnutzung entstanden ist.

0

Ohne Einbindung in das Ergebnis 50.627,83 €

       als realer Verkaufswert zu sehen.

Wobei eine Unverkäuflichkeit und Mietverlust nicht außer Acht zu lassen ist.

Ertragswert Verfahren kann nicht ermittelt werden mit den bekannten Größen, da die Erträge durch Asylbewerber das Ergebnis verfälschen hinsichtlich der Investition.

Ein Ertrag von 700,- € wurde zuvor erzielt.

Der Jahresrohertrag beläuft sich somit auf

Die Bewirtschaftungskosten für Hausmeister und Verwaltung / Abrechnung werden mit min. 200,- Euro angesetzt berücksichtigt ist die ländliche Struktur.

Instandhaltung und Mietausfallwagnis

Jahresgrundstücksreinertrag

Bodenertragswert* nach Real Bodenwert

Jahresreinertrag

(*eine Korrektur der Preise in der Gemeinde mit Wertverlust wie an den Bergäckern wurde nicht berücksichtigt)

Schlechter Erhaltungszustand und Abweichungen von üblicher Instandhaltung und Baumängel.

Wertkorrektur gemäß §8 Abs. 3 ImmoWertV

Zwischenergebnis ohne Berücksichtigung weiterer Faktoren mit zum Teil Dringlichkeit.

Abgebrochen, da wirtschaftlich nicht sinnvoll.

                              + 8400,00 €

                                -2400,00 €

                                -3500,00 €

                                  -840,00 €

                                 1660,00 €

53.475,- € x 5% =                                     668,44 €

                                   991,56 €

x 15,37 0 Faktor ImmoWertV

                               15240,28 €

               3 Bäder                               - 36.000,00 €

 Balkon sichern und erneuern        -15.000,00 €

Putz sanieren, streichen, Gerüst   -35.000,00 €

70759,73 €

-X

Vergleichswert :

Marktüblicher Verkauf von vergleichbaren Immobilien, an vergleichbaren Orten, in gleicher attraktiver Lage oder am gleichen Ort und bei ähnlicher Ausstattung.

Als Quelle diente Immonet und Immoscout24 weiter Auslagen der Banken.

Berücksichtigt wird Lage, Zustand und Grundstückspreise wie Vermietungslage.

Von 120.000, 00 € voll saniert im gleichem Baujahr um 1965 am gleichen Ort

Zustand gleich,

Lage ähnlich in Waidhaus 20.000,00 € bis 40.000,00 € bei Angeboten über die Raiffeisenbank und deren Hausmaklern.

Ergibt einem Mittelwert von 60.000 € in vergleichbarem Zustand.

Zum Vergleich wurde angeboten ein Haus

erbaut 1992 mit gehobener Ausstattung bis 156.000 Euro bei längerer Restnutzung von 58 Jahren, ohne Ausstattungsbereinigung

bei einer Nutzung von gleich 30 Jahren

(2689,66 € / Jahr) entspricht 80.689,80 € ohne Ausstattungsbereinigung.

Auf Grund der hohen Nachfrage an Immobilien in Deutschland, Bayern,  

ohne Berücksichtigung von subjektiven Wertminderungen,

gehe ich von real zu erzielenden

65.000,00 € bis max. 70.000,00 € aus. 

Wobei im ländlichen Raum eine Korrektur der Verkaufserlöse absehbar ist und demnächst durch die Änderungen der Kappungsgrenzen auch besonders in ländlichen Regionen eine wirtschaftliche Anpassung eher unmöglich wird für die Eigentümer, da die Anpassungen an die Mietpreise wie in den Städten oft versäumt wurden.

Darüber hinaus wurde gerade in XXXXXXXXXXXXX an großen Bauprojekten nicht gespart, was gegen eine wirtschaftliche Nutzung spricht des Gebäudes spricht.

Vertragsprüfung.

Punkte, die nicht einem ordentlichen Vertrag entsprechen!

1.  Mietvertrag erstellt ohne Genehmigung des Vormundschaftsgerichts.

2.  Rückbau zu Lasten des Erben.

3.  Einhaltung der Vorschriften u Lasten des Erben.

4.  Einseitige Kündigungsfristen zu Lasten des Erben.

5.  Genehmigungseinholung zu Lasten des Erben.

6.  Nutzung gewerblich ohne Änderungsanzeige, Umbau zur Nutzung zu erlauben die nicht abschließend ist.

7.  Schädigung der Außenfassade ohne Genehmigung.

8.  Gartenpflege ohne festen Ansatz.

9.  Generelles Haustierverbot ermöglicht somit Haustiere aller Art.

10. Vermietung bei bis zu 21 Bewohner unter § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO und damit weder   Wohngebäude noch Beherbergungsbetriebe (vgl. BayVGH, U.v. 13.9.2012 – 2 B 12.109 – juris Rn. 25). Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthaltes gekennzeichnet (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 – 4 B 302/95 – NVwZ 1996, 893 ohne Brandschutz und Bautechnischer Genehmigung!

11. Risikobelastung einseitig auf Lasten des Erben, bei sicherer Kenntnis, Schwiegersohn Makler und durch Äußerungen von Herrn Winter ist er vertragstechnisch versiert.

12. Mangelnde Sicherheiten der Firma und fehlende Betriebshaftpflicht wurden in Kauf genommen. Keine private Haftung, keine Versicherungen wurden als Nachweis gefordert. Firma haften nur mit der Stammeinlage von 25.000 € für alles.

13. Bei Bezug ohne Übergabeprotokoll über Vermietet nach dem Tot der Erblasserin, der Mietbeginn war der 01.11.2014 dieses wurde nicht gestoppt von der Betreuung Frau Winter Hannelore.

14. Risiko zur Mieteinnahme zu hoch, besonders im Anbetracht der Regelsätze des Amtes von bis zu 25 Euro pro Tag / Bewohner.

Vermietung über Sunny Weg GBR alias Sunny Weg GmbH unter der Handelsregister-Nummer HRB XXX im Handelsregister beim Amtsgericht Amberg geführt.

Die Firma kann schriftlich über die Firmenadresse West 10 999999 Wackeldorf, Bundesland Bayern, Bundesrepublik Deutschland /Germany erreicht werden.

Die Firma wurde am 14.07.2014 gegründet bzw. in das Handelsregister an 24.07.2014 eingetragen.

Unternehmensgegenstand: Die Vermietung von Immobilien.

Die D&B D-U-N-S Nummer des Unternehmens lautet 31317645633

Firmenauskunft XXX GmbH, 999999 XXXXXXXXXXX

mit den Gesellschaftern Herrn XXXXXXXXX und XXXXXXXX.

Oder XXX XXX GmbH wird neu unter der Handelsregister-Nummer HRB 5458977896 im Handelsregister beim Amtsgericht Amberg geführt.

Die Firma kann schriftlich über die Firmenadresse West 10 99992 Wackeldorf, Bundesland Bayern, Bundesrepublik Deutschland /Germany erreicht werden.

Die Firma wurde am 05.11.2014 gegründet bzw. in das Handelsregister eingetragen.

Unternehmensgegenstand: Die Vermietung von Immobilien.

Die D&B D-U-N-S Nummer des Unternehmens lautet 313267856875

Firmenauskunft XXX XXXX GmbH, 99999 Wackeldorf

mit den Gesellschaftern Herrn XXXXXXX und XXXXXXX, wobei die Gesellschafter noch ermittelt werden.

XXXUnterwegs um Gewinne zu ermitteln ohne die Kosten-Risikoabwägung!

Selbst bei der Vermietung an XXX Unterwegs zum Zweck der Unterbringung von bis zu 21 Asylbewerbern mit einer Miete von 3,61 €/m² kann im Optimalfall, ohne Schäden mit klarer Haftungssituation, kein Gewinn erzielt werden. Die nicht unerhebliche Abnutzung durch den Bezug von 20 bis 21 Bewerbern genehmigt konnte nicht berücksichtigt werden, da ohne Tagessätze hier die Erfahrungen fehlen. Regeltagessätze laufen von 15 bis 25 Euro pro Tag pro Bewerber.

Zudem kann üblich 4,60 € bis 4,80 € pro m² erzielt werden, so ist dieser Vertrag für den Erben nur eine wirtschaftliche Benachteiligung.

Diese Summe wäre sicherer mit 3 Wohnungen a 400,- Euro und pro Garage a 50 Euro auch zum derzeitigem Stand zu erzielen.

Eine Absicherung über die GmbH der Vertragsnehmer seitens des Mieters ist meiner Meinung nach zu unsicher. Gerade da die Einlagen meist mit deren Inventar gesichert ist und Schäden an Gebäude nie ohne persönliche Haftung abzusichern sein sollte.

Zudem sollen laut des Vertragswerk, Rückbauten rein zu Lasten des Vertragsnehmer gehen, auch können die Mieter jeder Zeit aus den Vertragswerk zurücktreten, während der Erbe dann 2 Jahre einseitig gebunden ist, was sittenwidrig ist. Ein Schaden an den Eichenholz Parkettböden würde alleine schon über 25.000 Euro darstellen.  Es wurde kein Übergabeprotokoll gefertigt und keine Genehmigung seitens der Betreuungsstelle gefordert.

Die beteiligten Stellen waren unter anderem Herr XXXXXXXXX, Abteilungsleitung Öffentl. Sicherheit u. Ordnung, Verbraucherschutz und Veterinäramt, der für die Vertragsprüfung zuständig war und bei dem Frau Sommer als legitimiert durch das Amt auch auftrat.

Somit sehe ich diesen Vertrag als hinfällig, weiter ist für mich auszugehen, dass eine reine wirtschaftliche Vorteilsnahme der Betreuung im Vordergrund stand.

Alle Bemühungen dienten hinsichtlich des Vertrages nur dem Zweck ihr Erbe zu mehren.

Ich gehe davon aus dass bei geringer laufender Investition mehr Erträge mit drei Mietparteien zu erzielen gewesen wäre und um Schäden auch für die Erbin und den jetzigen Erben zu vermeiden.

Abschlussbewertung: 

Es wurden für die Wertermittlung die Verfahren im Vergleichwertverfahren ImmoWertV §15 herangezogen. Es konnte nicht bis zum Ende berechnet werden, das Ertragswertverfahren der ImmoWertV §§15 – 20. Es wurden angewandt das Sachwertverfahren der ImmoWertV §§ 21 – 23 mit der umgänglich  nicht üblichen Beweisumkehrrechnung zur Begründung der einzelnen Verfahren.

Hinsichtlich des Gesamteindrucks des Objekts ist zu erkennen, dass der Erblasser zum Zeitpunkt des Erstellens eines Testaments durchaus gewillt war, die Immobilie zu pflegen und zu sichern. Es wurden technische Erneuerungen und Verschönerungen in Angriff genommen. So ist zum damaligen Zeitpunkt die Wertstellung des Hauses als überdurchschnittlich hoch einzustufen.

Zum Zeitpunkt der Testamenterstellung wurden z.B. das Eternitdach am Hauptgebäude entsorgt, Erker und Überdachung gesetzt eine weitere Garage mit Carport gebaut und die Heizung erneuert.

Es ist darum nicht davon auszugehen, dass der Erblasser notwendige Reparaturen oder Investitionen bei körperlicher und gesundheitlicher guter Verfassung nicht durchgeführt hätte.

Augenscheinlich von außen ist kein handeln im Sinne des Erblassers zu erkennen.

In Anbetracht der vorherigen ausführlichen gebäudetechnischen Beschreibung, der Wertermittlung mit sehr gering angesetzten Abzügen und der geografischen Lage ist der angesetzte Wert von bis zu 65.000 – 70.000 € meiner Meinung nach reell.

Sicher hätte bei einer Behandlung des Gebäudes wie es das persönliche Eigentum erfordert hätte, ein Wert von 120.000 € entstehen können, wenn Fenster und Bäder auf den Stand der Technik gebracht worden wären.

Ein Wert zum Zeitpunkt der Testament Formulierung von 180.000 € ist durchaus als real zu betrachten.

Somit hätte man auf eine Vermietung rein zur Gewinnmaximierung an XXX XXX verzichten können. Anfragen waren laut Nachbarn und uns bekannt und genügend vorhanden.

Erstellt durch Gutachter/ Makler Alexander Schärtl

Das Verfahren ist geschützt und mein persönliches geistiges Eigentum.